Usk kinnisvaramuinasjuttu jätkub
Eestis arvatakse tihtipeale, et kinnisvara on võluinvesteering, mille väärtus saab ainult kasvada ja mille hinnad kunagi ei kuku. Ühtlasi ollakse veendumusel, et kinnisvara on üks ja ainus koht, kus rahapaigutus elab turvaliselt üle kõik majanduslikud tagasilöögid. Tore muinasjutt, kuid kas ühel päeval äkki reaalsus kohale ei jõua?
Majanduses on nii, et kui väga suur osa majanduses osalejaid arvab ja käitub teatud viisil, siis turg paratamatult reageerib sellele. Ka siis, kui arvamustel ja käitumistel pole parasjagu üldse ratsionaalset sisu. Näiteks, kui kõik kardavad defitsiiti ja tormavad mõnd kaupa kokku ostma, tekibki kauba puudus, sest kõik ostetakse ära. Seda nimetatakse isetäituvaks ettekuulutuseks.
Kinnisvarausu vundament on alusetu
Kinnisvarasektor ei ole erand. Kui enamik arvab, et kinnisvarahinnad jäävadki igavesti kasvama ja ostab kortereid-maju kokku ükskõik mis hinna ning üle võimaluste piiride võetud laenude eest, ei jäägi kinnisvarahindadel muud üle kui kasvada. Sellises emotsioonidel ja usul põhineval turukäitumises ei lähe korda ka see, et Eestis maksab kinnisvara kohati rohkem kui Lääne-Euroopas ning oma kohaliku toakese müügist saadud raha eest võiks mõnes odavamas riigis terve elu ilma tööd tegemata ära elada.
Kui Eesti kinnisvarahinnad on ebaratsionaalse turukäitumise tulemus, ei pruugi ka nende hindade analüüs anda õigeid tulemusi. Kuidas sa emotsioonidel põhinevas ülepakkumise olukorras ütled, et nüüd on viimane „emotsionaalne hinnapiir“ käes? Ei ütle ju! Ja kui ka ütled, siis pakud umbes!
Et saada aru tegelikult turul toimuvast, on vaja sisse tuua mõni teine kriteerium, mis ei oleks sedavõrd mõjutatud kinnisvarausulistest emotsioonidest, kuid samas kirjeldaks otseselt seda, mis eluasemeturul toimub. Üheks heaks näitajaks on üürihinnad.
Üüri tase ei sõltu kinnisvaraunistuse suurusest
Üürihinnad ei sõltu otseselt sellest, mida kinnisvaraomanik arvab oma imelisest betoonitükist või kui palju suudab vaimustunud ostja koduunistuse teokstegemiseks kokku laenata. Üürihinnad sõltuvad eelkõige sellest, kui palju ollakse turul valmis maksma selle eest, et saaks kusagil elada, kasutada vett, olla soojas, teha endale süüa, magada ööesel rahulikku und, omada privaatsust ja võimalusel teha seda kõike soodsas asukohas.
Üürihind on ühelt poolt turutingimustest tulenevalt objektiivne, kuid teisalt pole otseselt kujundatud kinnisvaraunistuste isetäituva ettekuulutuse poolt. Seetõttu võiks seda jälgides korraks vaadata, mis sektoris toimub.
Üürikorterite pakkumisi vaadates on selgelt näha, et pakkumiste saadaval olemise aeg on oluliselt lühenenud. Nii on see üle kogu Eesti, kuid eelkõige on seda näha suuremates keskustes. Tallinnas on üürihinnad ka pisut ülespoole läinud (vt joonist), kuid see tõus jääb 10% piiridesse ega pruugi jätkuda.
Hinnalagi ilmselt ikkagi on olemas
Kui elukoha omamine muutub ebaratsionaalselt kalliks või ülejõu käivaks, minnakse üürimise teed. Üürihinnal on selge hinnalagi ees – mida turg maksab – ja seetõttu ei tõuse üürihinnad samaväärselt ostuhindadega. Samas näitab üürikalduvuse kasvu see, kui ruttu pakkumisel olevad pinnad kaubaks lähevad. See tempo on oluliselt praegu tõusnud.
Eesti inimesed on kinnisvara mõistes eelkõige omanikrahvas. Kui need inimesed hakkavad rohkem üürimise peale mõtlema ja ostmisele selga keerama, näitab see seda, et kusagil meie majandusruumis on ikkagi kinnisvarahindade lagi, vähemalt lähemas tulevikus.
Enamikule meeldib kinnisvaramuinasjutu lummusesse jäädagi, kuid see võib ikkagi lõpuks otsa saada. Ka isetäituv ettekuulutus ei suuda meid päästa.